Alquileres en CABA: cuánto piden hoy por un 2 ambientes y en qué zonas están los más accesibles

Durante el año pasado, el mercado de los alquileres se estabilizó luego del fuerte impacto que significó la derogación de la ley en diciembre de 2023. La oferta creció y los precios se fueron desacelerando. De hecho, el aumento promedio en el AMBA registrado durante todo 2024 estuvo por debajo de la inflación del mismo período.

Sin embargo, el precio de los alquileres ofrecido en el mercado subió un 3,7% en febrero en la Ciudad de Buenos Aires y acumula un incremento del 6,6% en los dos primeros meses de 2025, 2,5 puntos porcentuales por encima de la inflación (4,3%), según un relevamiento de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.

En este contexto, los alquileres siguen siendo un desafío para el bolsillo de las familias que alquilan. Y conocer el nuevo mapa de valores puede resultarles muy útil para orientar la búsqueda. En esta nota, en detalle, cuánto piden ahora por un 2 ambientes en Capital Federal y cuáles son los barrios más accesibles.

Los nuevos precios: ¿cuánto cuesta ahora alquilar un departamento en Capital?

En promedio, según Zonaprop, un departamento estándar de dos ambientes pasó a ubicarse en aproximadamente $586.791 mensuales, mientras que un monoambiente se alquila por $489.115 y uno de tres ambientes, por $788.847 por mes.

En este contexto, según el informe, Puerto Madero (un dos ambientes por $994.694) continúa siendo el barrio más caro para el alquiler, mientras que Palermo (un dos ambientes cuesta $654.940) y Núñez ($650.901) completan el podio.

Alquilar en CABA: ¿cuáles son los barrios más baratos y cuánto cuesta un 2 ambientes?

Al otro extremo de la tabla, entre los barrios más accesibles para alquilar de la Ciudad, se destaca Villa Lugano con la oferta más económica, con un valor promedio de $425.064 mensuales. Los que le siguen son:

• Floresta: $501.711
• Mataderos: $508.150
• Vélez Sarsfield: $517.448
• Constitución: $518.394
• Monte Castro: $521.554
• La Boca: $526.97

• San Nicolás: $531.969
• Flores: $537.144
• Parque Avellaneda: $549.330
• Monserrat: $550.900
• Villa del Parque: $556.803
• Villa Gral. Mitre: $558.909

¿Qué tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler en 2025?

Una vez que se encontró la vivienda adecuada y se reunió la documentación necesaria, llega el momento de negociar las condiciones del alquiler y firmar el contrato, pero antes será clave conocer las reglas vigentes.

La normativa tuvo un importante cambio en diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU 70. Este decreto, firmado por el presidente Javier Milei, terminó con el régimen de la ley de alquileres de 2020 (27.551) y dejó al mercado altamente desregulado.

Ahora, entonces, son muchas las condiciones que ya no están determinadas por ley sino que deben ser negociadas por las partes de cara a la firma del contrato. Estos fueron los principales cambios del DNU 70/2023:

• Eliminó la duración mínima. Dejó de haber una exigencia legal de alquilar viviendas por al menos 3 años. Las partes ahora pueden pactar libremente el plazo. Y sólo si no lo especificaran en el contrato, será de 2 años.

• Permitió acordar los ajustes. Las leyes anteriores imponían la frecuencia de las actualizaciones del precio (anual o semestral) y los índices a utilizar (ICL o Casa Propia). Pero tras el DNU, las partes pueden elegir qué índice aplicar y cada cuánto tiempo. Lo más común entonces pasó a ser el uso del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC cada 3 o 4 meses.

• Habilitó contratos en dólares. "Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes", define el decreto.

• Permitió pactar el depósito. Se eliminó el tope anterior de 1 mes de alquiler y la obligación de que esa plata se devuelva actualizada al valor del último alquiler. Ahora, las partes pueden "determinar libremente" estos aspectos, así como usar un monto en dólares.

• Cambió la pena por irse antes. El inquilino ahora puede rescindir en cualquier momento, pagándole al dueño una indemnización equivalente al 10% de todo lo que reste por abonar del contrato.

• Permitió adelantar pagos. Tras el DNU, se ite que las partes acuerden pagos por varios meses juntos si así lo desean, algo que antes estaba prohibido.

Asimismo, tal como establece el Código Civil y Comercial, los inquilinos mantienen derechos que el propietario debe respetar, como los siguientes:

• 1) Cumplir las condiciones ofrecidas. El inmueble debe entregarse "conforme a lo acordado". Y salvo que se indique lo contrario en el contrato, "en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido".

• 2) Mantener la vivienda en buen estado. El dueño debe conservar el inmueble en condiciones habitables y reparar a su cargo cualquier deterioro que no sea atribuible al inquilino.

• 3) Si cambia el dueño, el contrato sigue. El alquiler continúa normalmente y deberá respetarse hasta su fecha de finalización, aunque la vivienda sea vendida o heredada.

LN